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  1. 2015.11.03 확정일자 있는 임대차계약과 확정일자 없는 임대차계약 8

확정일자 있는 임대차계약과 확정일자 없는 임대차계약

 

전세입자분들의 경우 보증금을 지키기 위한 부분 매우 중요한 사항이라고 할 수 있을 것 입니다.

 

특히 주택임대차보호법 제 3조 제 2항에 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 경우 민사집행법에 의한 국세징수법에 의한 공매시에 임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자에 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

하지만 생각해볼 사항이 확정일자를 갖추지 못한 임대차계약의 임차인은 우선하여 임대차보증금을 변제받을 수 없습니다.

 

변제순위를 살펴보시면 우선 최우선변제에 대한 순위는 1순위로 소액보증금 중 일정액으로 성립시기는 무관 합니다.

 

 

 

 

우선변제의 경우에는 2순위로 물권 확정일자 부여한 임차이며 성립시기에 따라서 경합을 하게 됩니다.

 

보통변제의 경우 3순위로서 확정일자가 없는 임차이며 일반채권이며 성립시기에 무관하게 안분배분이 이루어지게 됩니다.

 

 

 

 

임대차 현황과 함께 등기부상의 권리관계가 똑같고 확정일자를 갖춘 사례에서 임차인은 후순위 물권자인 분에게 우선하여 임대차 보증금 전액을 배당받을 수 있게 됩니다.

 

하지만 확정일자를 제대로 받지 못한 경우라면 임대차보증금의 경우 제3자에게 그사실을 주장할 수 없는 채권에 불과하다는 사실입니다.

 

 

 

 

따라서 확정일자를 갖추었다면 임대차보증금 5천만원 전액을 회수할 수 있지만 확정일자가 없다면 배당받을 수 없게 됩니다.

 

일단 중요한 부분이 전세입자 보증금 회수를 위한 중요한 사항으로 먼저 확정일자를 받는것이 좋고 전세권설정을 고려하는것도 안전장치로 매우 좋은 방법입니다.

 

 

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