상가임대차보호법 월세 3개월연체시
우리나라에는 상가임대차보호법이 있어서 그나마 상가 세입자에게 여러가지 법의 보호를 받게 됩니다.
일반적으로 상가세입자는 임대인에 비해서 상대적 약자이므로 법에서 세입자를 보호하게 됩니다.
오랜 불경기로 인해서 상가세입자가 경제적 어려움을 겪게 되면서 월세를 기간내에 제대로 내지 못하는 개인 사업장들이 많은것이 현실입니다.
하지만 월세를 내지 못하고 임대인에게 여러 달 월세를 밀리게 되면 상가 임대차 계약 자체를 해지 당할 수도 있다는 것 입니다.
상가 임차인이라면 매우 주의해야할 부분입니다.
지난 5월 13일자로 상가건물임대차보호법이 개정되어 연체 조항이 변경되었음을 참고 해야 합니다.
상가임대차보호법에서 종전에는 2개월 밀리면 해지 당할 수 있었는데 이번에 3개월로 바뀌면서 조금 더 유리해진 부분이 있습니다.
하지만 개정되기 전에 이루어진 계약도 3개월 조항이 적용되는가 하는 부분과 특약으로 2개월로 했을 때 그 특약이 효력이 있는가 하는 부분도 알아봐야할 것 입니다.
또한 소규모 임차인이 아닌 경우에도 이 3개월 조항이 적용되는가 하는 부분도 상가세입자 분들의 경우 상당히 궁금해지는 사항입니다.
기본적으로 임대차보호법 개정 전에 체결된 계약의 경우에도 3개월 연체 조항이 적용됩니다.
상가건물임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이 조항이 신설되기 전에는 민법의 2개월 연체 조항이 적용되었으나 이제는 3개월로 완화된 부분입니다.
또한 이 조항은, 이 법의 부칙에서 공포한 날부터 시행한다 고 하여 시행일 현재 기존의 상가 임대차계약에도 적용되는 부분이라는 것 입니다.
2개월 연체하면 해지할 수 있다는 특약 조항이 있다고 해도 그 특약은 효력이 없다고 봐야 합니다.
우리 민법은 일단 당사자간의 합의를 존중하지만, 법 조항과 다른 합의를 무효로 보는 경우가 있는데 이를 ‘강행규정’이라 하여, 3개월 연체 조항도 여기에 강행규정에 해당하게 됩니다.
다만 합의 내용이 임차인에게 불리한 경우에만 그 특약의 효력이 없는 것이라고 할 수 있습니다.
상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다ㄴ느 사실입니다.
또한 소규모 임차인만이 아니라 금액을 초과한 임차인도 해당되는 부분입니다.
참고해야할 부분이 3기의 차임액 이란 석 달 연속하여 연체하는 경우와 함께 몇 달간 연체 합산액이 석 달분이 되는 경우 모두를 포함하게 됩니다.
따라서 기본적으로 차임액을 연체하게 된다면 아무래도 임차인에게 여러가지 불리한 부분들이 많아지게 된다는 것 입니다.
