상가건물 임대차보호법 대항력과 권리금보호 신설
상가건물 임대차보호법의 대항력은 상당히 중요한 부분이며 대항력의 발생시기를 살펴보시면 상가건물 임대차보호법은 대항력의 발생시기를 '인도 및 사업자등록신청일 다음날'로 규정하고 있습니다.
관할세무서장은 사업자등록신청에 대하여 신청자가 사실상 사업을 시작하지 아니할 것이라고 인정되는 때에는 등록을 거부할 수 있습니다.
사업자가 폐업하거나 등록 후 사실상 사업을 시작하지 않을 때는 사업자등록을 말소 하여야 할 것입니다.
국세청장이 필요하다고 인정하는 때는 사업자 인적사항 등을 조사하고 이에 따라 등록을 할 수 있습니다.
인가 또는 허가를 필요로 하는 사업에 관하여는 사업허가증, 신고필증 등을 첨부하여야 하므로 인,허가를 받지 못하고 등록을 신청하는 경우에는 등록을 거부하게 될 것입니다.
상가건물 임대차보호법 대항력 존속 요건
주택임대차보호법과 마찬가지로 사업자등록이 말소, 변경(사업종류의 변경은 대항력의 존속에 방해가 되지 않으므로, 소재지 또는 사업자의 변경의 경우 문제될 것이다.)되지 아니하고 유지되어야 할 것 입니다.(경매절차에 있어서는 배당요구의 종기까지)
상가건물 임대차보호법 대항력 내용과 범위
주택임대차보호법상 해석이 그대로 적용될 수 있습니다.
임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득한 후에 해당 상가건물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있습니다.
또한 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다.(대판 2013다211919) 대항력이 미치는 인적 범위와 관련하여, 가등기에 기한 소유권이전등기를 마친 경우에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 중간처분이 실효되는 효과가 있습니다.
대항력 발생시기와 가등기 시기의 선후에 따라 대항력이 미치는지 여부를 결정하여야 하는 점도 주택임대차와 동일한 부분입니다.
상가건물 임대차보호법 권리금 보호 신설
2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법에서는 '권리금'이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처,신용, 영업사 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이다, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 규정하고 있습니다.
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정함으로써 차임연체에 따른 해지나 권리금 회수기회의 보호 등에 관하여 별도의 규정을 신설하였습니다.
